Contractant général · Lyon & métropole
Surface, budget et planning estimés en 2 minutes avec notre configurateur, puis un chiffrage ferme sous 72 h après visite. Conception, travaux tous corps d'état et mobilier, en un seul interlocuteur : nous aménageons des bureaux où l'on a envie de travailler, à Part-Dieu comme à Gerland, en site libre ou occupé.
L'outil que la SERP n'a pas
Réglez vos équipes, votre mode de travail et votre ambition : la surface, le plan de zonage, le budget travaux et mobilier, la durée et le repère locatif de votre secteur se calculent en direct. Le résultat est entièrement visible, sans email : recevez ensuite le pré-programme détaillé pour le présenter en interne.
L'effectif d'aujourd'hui et votre trajectoire à 3 ans dimensionnent le nombre de postes.
Croissance à 3 ans
Le taux de partage des postes : c'est le levier n°1 de la surface finale.
Ce choix pilote la part de bureaux fermés et la densité de phone box.
L'état du plateau et la gamme visée cadrent le budget ; le secteur donne le repère locatif.
État du plateau
Gamme d'aménagement
Secteur lyonnais envisagé
430à510m²
Surface utile recommandée pour 35 postes de travail
Travaux
329 000 à 470 000 €
HT, tous corps d'état
Mobilier
98 000 à 133 000 €
HT, par poste équipé
Durée estimée
8 à 14 sem.
Conception comprise
Repère locatif · Part-Dieu
141 000 à 174 000 €/an
Aménagement ≈ 3,3 ans de loyer
Estimation indicative en surface utile, € HT, hors honoraires, hors reprise de structure, désamiantage et mise en conformité lourde. Un relevé sur site reste nécessaire pour un chiffrage ferme.
Le budget, sans détour
De 300 à 500 € HT/m² pour un rafraîchissement à 1 200-1 800 € et plus en premium, hors mobilier — comptez 2 500 à 3 000 € par poste équipé. À gamme égale, Lyon reste 15 à 25 % moins cher que l'Île-de-France. Voici les fourchettes du marché 2026, sourcées.
| Gamme | Travaux (€ HT / m²) | Ce que ça couvre |
|---|---|---|
| Rafraîchissement | 300 à 500 € / m² | Peinture, sols, éclairage, petites reprises : remettre à niveau sans toucher aux cloisonnements. |
| Standard | 400 à 700 € / m² | Réagencement des cloisons, électricité et réseaux repris, salles de réunion et phone box créées. |
| Qualitatif | 700 à 1 000 € / m² | Design signature du siège moderne : acoustique traitée, CVC adaptée, matériaux durables, mobilier intégré au projet. |
| Premium | 1 200 à 1 800 € / m² et plus | Matériaux nobles, agencement sur mesure, scénographie lumière : l'aménagement devient un outil de marque. |
Mobilier : 2 500 à 3 000 € HT par poste en moyenne de marché, soit 20 à 35 % du budget total. Sources : Cushman & Wakefield, Office Fit Out Cost Guide 2026 ; Colliers, étude coûts d'aménagement 2026. Estimation indicative en surface utile, € HT, hors honoraires, hors reprise de structure, désamiantage et mise en conformité lourde. Un relevé sur site reste nécessaire pour un chiffrage ferme.
L'état du plateau
Un plateau brut coûte environ 15 % de plus qu'une seconde main ; des bureaux à moderniser, 15 % de moins.
La part de bureaux fermés
Chaque cloison toute hauteur ajoute menuiserie, acoustique, CVC et électricité : la confidentialité se budgète.
Le site occupé
Phasage, horaires décalés et protections : la co-activité ajoute du temps et environ 5 à 10 % de coûts de chantier.
Le bâtiment lui-même
Tour à règlement strict, immeuble ancien de la Presqu'île ou plateau récent : la logistique de chantier varie du simple au double.
La question qui précède toutes les autres
Repère : 10 m² par poste en bureau fermé, 7 m² en open space (NF X 35-102), plus réunion, phone box, convivialité et circulations. Au total, 8 à 11 m² utiles par personne en organisation hybride, 10 à 13 m² tous-sur-site. Le télétravail réduit le nombre de postes, pas les ratios.
| Effectif | Hybride 2-3 jours | Tous sur site |
|---|---|---|
| 10 personnes | 90 à 120 m² | 110 à 150 m² |
| 20 personnes | 170 à 220 m² | 210 à 270 m² |
| 50 personnes | 400 à 520 m² | 500 à 650 m² |
| 100 personnes | 780 à 1 000 m² | 980 à 1 250 m² |
| 200 personnes | 1 500 à 1 950 m² | 1 900 à 2 450 m² |
Ces surfaces sortent du même moteur que notre configurateur : postes dimensionnés sur l'effectif à 3 ans et le taux de partage (1 poste par personne sur site, 0,75 en hybride 2-3 jours, 0,62 en flex office), une salle de réunion pour 18 postes, une phone box pour 8 à 14 postes selon l'activité, 1,8 m² de convivialité par personne présente et un coefficient de circulations d'environ 1,22.
Le flex office change l'équation plus que toute autre variable : passer de « tous sur site » à un flex assumé réduit la surface d'environ un tiers — à condition de compenser par des phone box, des casiers et un zonage acoustique sérieux (NF S31-199). C'est un projet d'organisation autant que de travaux.
Calculer pour mon effectifContractant général
Un seul contrat, une seule responsabilité, du plan au dernier meuble posé : le modèle contractant général supprime les interfaces à risque entre architecte, bureaux d'études et entreprises.
Programmation des besoins, plans d'aménagement et perspectives 3D : nous transformons vos effectifs et vos usages en un plan qui tient la surface, les flux et le budget — avant d'engager le moindre travaux.
Cloisons, faux plafonds, électricité et réseaux, CVC, sols et peinture : en contractant général, nous exécutons l'ensemble des lots avec nos équipes et nos partenaires lyonnais, sous une responsabilité unique.
Postes de travail, salles de réunion, phone box et traitement acoustique (NF S31-199) : le mobilier pèse 20 à 35 % du budget total, nous le chiffrons séparément et l'intégrons au projet dès la conception.
Planning, OPC, coordination des entreprises et réception : un seul interlocuteur du diagnostic à la remise des clés, avec un point d'avancement hebdomadaire et un chiffrage ferme tenu.
Le plateau, zone par zone
Un bon plan de bureaux n'empile pas des postes : il équilibre concentration, échange et décompression. Voici les zones que nous programmons — et les repères de dimensionnement que le configurateur applique.
Open space
7 m² par poste, zoné par équipe et par niveau sonore
Bureaux fermés
10 m² par poste, pour la confidentialité et la concentration
Salles de réunion
1 salle pour 18 postes, 2,5 m² par place assise
Phone box
1 box pour 8 à 14 postes selon l'intensité d'appels
Accueil
Le premier contact de vos clients et candidats avec la marque
Cafétéria
Le cœur social du plateau, dimensionné sur l'effectif présent
Espaces détente
Décompression et informel : 1,8 m² par personne présente
Bureaux de direction
Fermés ou en flex, avec salle attenante selon la gouvernance
Zones flex
Postes non attribués, casiers et écrans partagés : 0,62 poste par personne
Lever l'incertitude
1 à 2 semaines
Relevé du plateau, état des réseaux et de la CVC, contraintes du bâtiment (règlement d'immeuble, ERP, accessibilité) et écoute de vos usages réels.
2 à 3 semaines
Programmation des surfaces, plan d'aménagement, ambiances et perspectives 3D. Vous arbitrez sur des scénarios chiffrés, pas sur des promesses.
1 à 2 semaines
Devis détaillé lot par lot, travaux et mobilier séparés, planning d'exécution contractuel. Ce qui est signé est ce qui est payé.
4 à 20 semaines selon surface
Exécution tous corps d'état, en site libre ou occupé (phasage, horaires décalés, protections). Point d'avancement hebdomadaire et interlocuteur unique.
1 semaine
Réception des travaux, levée des réserves, pose du mobilier et transfert des équipes. Vous emménagez dans un plateau prêt à l'usage.
Délais réels, conception comprise
Moins de 200 m² : 6 à 10 semaines
200 à 500 m² : 8 à 14 semaines
500 à 1 000 m² : 12 à 20 semaines
Plus de 1 000 m² : 20 à 30 semaines
+ 2 semaines environ en site occupé
Ce qui vous inquiète, traité de front
Notre chiffrage engage un montant, un périmètre et un planning. Il couvre les travaux décrits lot par lot, la coordination et les protections de chantier. Seuls le font évoluer : une demande nouvelle de votre part, une découverte technique non décelable au diagnostic (amiante, réseaux enterrés) ou une prescription du bailleur en cours de chantier — toujours chiffrée et validée avant exécution.
La moitié des aménagements se font sans déménager. Nous phasons le chantier par zones, basculons les équipes par étapes, travaillons en horaires décalés pour les lots bruyants et isolons les emprises (poussière, sécurité). La co-activité est organisée avec votre direction et le bailleur : vos équipes continuent de travailler.
Accessibilité PMR, sécurité incendie, Code du travail (surfaces, éclairage NF EN 12464-1, acoustique NF S31-199), décret tertiaire pour les surfaces assujetties et mise à jour du DUERP : nous constituons les dossiers et suivons les avis jusqu'à la réception. La conformité n'est pas une option du devis, c'est le socle.
La preuve par le plateau
Part-Dieu850 m²95 postes11 semaines, site occupé
Le besoin : Regrouper deux sites sur un plateau de tour, sans interrompre l'activité de conseil.
Notre réponse : Phasage en trois zones, travaux bruyants en horaires décalés selon le règlement d'immeuble, bascule des équipes un week-end par zone. Passage en flex office (0,75) : 95 postes pour 120 collaborateurs.
Gerland1 200 m²130 postes16 semaines
Le besoin : Transformer un plateau d'ancien bâtiment industriel réhabilité en siège pour une scale-up tech.
Notre réponse : Réseaux créés à neuf sous la hauteur libre existante, zonage acoustique open space / studios, phone box densifiées (1 pour 10), cafétéria dimensionnée en cœur de plateau.
Presqu'île400 m²38 postes9 semaines
Le besoin : Aménager un cabinet juridique dans un immeuble haussmannien, avec 30 % de bureaux fermés.
Notre réponse : Cloisonnement toute hauteur à performance acoustique renforcée, reprise des planchers bois validée par structure, menuiseries intérieures dessinées avec l'existant. Façade non touchée : pas d'avis ABF requis.
Découvrez aussi l'ensemble des réalisations du groupe.
Lyon, secteur par secteur
Part-Dieu, Presqu'île, Confluence, Gerland, Vaise, Villeurbanne, Bron, Vénissieux, Carré de Soie, Écully, Techlid : chaque secteur impose ses contraintes réelles de chantier. Les connaître avant de signer un bail, c'est éviter les surprises du planning.
Part-Dieu300 à 370 €/m²/an
En tour (IGH), chaque chantier passe par le règlement d'immeuble : créneaux de livraison imposés, monte-charge partagé, permis feu et co-activité avec les autres occupants à phaser dès l'APS.
Presqu'île260 à 320 €/m²/an
Immeubles haussmanniens et secteur sauvegardé : planchers bois à vérifier, trémies limitées et avis de l'Architecte des Bâtiments de France dès qu'une façade ou une devanture est touchée.
Confluence280 à 330 €/m²/an
Immeubles récents et labellisés : cahiers des charges preneurs exigeants (GTB, CVC centralisée) et objectifs environnementaux qui conditionnent le choix des matériaux.
Gerland220 à 270 €/m²/an
Anciens bâtiments industriels réhabilités : hauteurs libres généreuses mais réseaux à créer, désamiantage fréquent et planchers à requalifier selon l'usage.
Vaise210 à 260 €/m²/an
Plateaux tertiaires années 2000 : trames régulières faciles à réagencer, mais CVC d'origine souvent en fin de vie, à intégrer au budget dès le diagnostic.
Villeurbanne190 à 240 €/m²/an
Zones tertiaires et locaux mixtes : vérifier le classement ERP/code du travail, le stationnement réglementaire et l'accessibilité PMR des halls anciens.
Est lyonnais (Bron, Vénissieux, Carré de Soie)160 à 215 €/m²/an
Parcs d'activités : bâtiments profonds où l'apport de lumière naturelle et le zonage acoustique font la réussite du plan, logistique chantier facile.
Ouest lyonnais (Écully, Techlid)180 à 230 €/m²/an
Campus tertiaires arborés : copropriétés de zone avec règlements propres, et attentes fortes des collaborateurs sur les services (restauration, sport) à intégrer au programme.
Loyers HT-HC indicatifs 2026, sources JLL / Cushman & Wakefield.
Données mises à jour · T1 2026
Demande placée de bureaux sur la métropole lyonnaise au premier trimestre.
JLL / Cushman & Wakefield, T1 2026
Surfaces de bureaux disponibles immédiatement sur le marché lyonnais.
JLL / Cushman & Wakefield, T1 2026
Taux de vacance du parc tertiaire lyonnais : un marché d'arbitrage, favorable aux preneurs.
JLL / Cushman & Wakefield, T1 2026
Écart de coût d'aménagement constaté entre Lyon et l'Île-de-France à gamme équivalente.
Cushman & Wakefield, Office Fit Out Cost Guide 2026
Le conseil qu'on tire de ces chiffres
Avec 7,9 % de vacance, réaménager coûte souvent moins cher que déménager.
Un marché détendu, c'est un pouvoir de négociation pour le preneur : franchise de loyer, participation du bailleur aux travaux, renégociation du bail en place. Avant de signer ailleurs, posez l'arbitrage : notre configurateur exprime votre aménagement en années de loyer, secteur par secteur.
Le cadre, maîtrisé
NF X 35-102
Dimensionnement des espaces de travail : les ratios de m² par poste qui fondent notre configurateur et nos programmes.
NF S31-199
Acoustique des bureaux ouverts : niveaux sonores, temps de réverbération et zonage des activités sur le plateau.
NF EN 12464-1
Éclairage des lieux de travail intérieurs : 500 lux sur le plan de travail, gestion de l'éblouissement et lumière naturelle.
Code du travail
Articles R. 4214-22 et suivants : aération, températures, surfaces minimales, signalisation et sécurité des locaux.
Accessibilité PMR
Cheminements, sanitaires et postes adaptés ; registre d'accessibilité pour les établissements recevant du public.
Pourquoi nous confier vos bureaux
CUBEO conçoit, construit et exploite ses propres établissements (On Air, Bloc Session). Nous savons ce qu'un aménagement devient après la livraison : flux, maintenance, coûts d'exploitation. Vos bureaux sont pensés avec ce regard d'exploitant.
Space planning, structure, CVC, acoustique et conformité traités par le bureau d'études du groupe : une seule équipe, des arbitrages cohérents, aucune information perdue entre la conception et le chantier.
Chiffrage ferme sous 72 h après visite, planning contractuel, garantie décennale, point d'avancement hebdomadaire : des engagements datés et signés, pas des slogans.
Vos questions, nos chiffres
Comptez 300 à 500 € HT/m² pour un rafraîchissement, 400 à 700 € pour un aménagement standard, 700 à 1 000 € pour un projet qualitatif et 1 200 à 1 800 € et plus en premium, hors mobilier (2 500 à 3 000 € par poste en moyenne de marché). Ces fourchettes, issues des études Cushman & Wakefield et Colliers 2026, s'entendent en surface utile brute, hors honoraires, reprise de structure et désamiantage. À gamme équivalente, Lyon reste 15 à 25 % moins cher que l'Île-de-France.
La norme NF X 35-102 recommande environ 10 m² par poste en bureau fermé et 7 m² en open space, auxquels s'ajoutent salles de réunion, phone box, convivialité, services et circulations (coefficient d'environ 1,22). En pratique, un plateau hybride aboutit à 8 à 11 m² utiles par personne, un plateau tous-sur-site à 10 à 13 m². Le télétravail et le flex office réduisent le nombre de postes (0,62 à 0,90 poste par personne), pas les ratios par poste.
Conception comprise : 6 à 10 semaines pour moins de 200 m², 8 à 14 semaines pour 200 à 500 m², 12 à 20 semaines pour 500 à 1 000 m² et 20 à 30 semaines au-delà. Ajoutez environ 2 semaines si le site reste occupé pendant les travaux. Ces délais courent du diagnostic à la livraison ; le chiffrage ferme est remis en 1 à 2 semaines après validation du programme.
Oui, environ un projet sur deux se déroule sans déménagement. La méthode : phaser le plateau par zones, basculer les équipes par étapes, réserver les lots bruyants (percements, ponçage) à des horaires décalés et isoler les emprises de chantier. La co-activité est organisée avec votre direction, le bailleur et, en tour, le règlement d'immeuble. Le surcoût et le délai supplémentaire (environ 2 semaines) sont intégrés au chiffrage dès le départ.
L'architecte conçoit ; le maître d'œuvre conçoit et coordonne des entreprises qui restent vos cocontractants ; le contractant général conçoit ET exécute sous une responsabilité unique, avec un prix ferme et un délai contractuel. Pour un aménagement de bureaux avec un budget et une date d'emménagement à tenir, le contractant général supprime les interfaces à risque : un seul contrat, un seul responsable. C'est notre modèle chez CUBEO.
Par ordre de poids habituel : le cloisonnement et les finitions (25 à 35 %), les lots techniques CVC et électricité (20 à 30 %), puis le mobilier, qui représente 20 à 35 % du budget total et que nous chiffrons toujours séparément. L'acoustique bien traitée en conception coûte 3 à 5 % du budget ; corrigée après coup, le double. La part technique grimpe vite sur un plateau brut ou un bâtiment ancien.
En tour à Part-Dieu : règlement d'immeuble, créneaux de livraison, monte-charge partagé et permis feu. En Presqu'île : planchers bois, trémies limitées et avis de l'Architecte des Bâtiments de France dès qu'une façade est touchée. À Gerland : réseaux à créer et désamiantage fréquent dans l'industriel réhabilité. À Villeurbanne, Bron ou dans l'Est : classement du local, stationnement et accessibilité à vérifier. Chaque secteur change la logistique du chantier, donc le planning.
Avec 7,9 % de vacance et plus de 617 000 m² immédiatement disponibles (JLL / C&W, T1 2026), le marché lyonnais est favorable aux preneurs : renégocier son bail et réaménager coûte souvent moins cher qu'un déménagement, qui cumule double loyer, remise en état des locaux quittés et aménagement des nouveaux. Notre configurateur donne l'équivalence de votre aménagement en années de loyer par secteur : c'est l'arbitrage économique à poser avant toute décision.
Quatre familles : les surfaces et le dimensionnement (NF X 35-102), l'acoustique des bureaux ouverts (NF S31-199), l'éclairage des lieux de travail (NF EN 12464-1, 500 lux au poste) et le Code du travail (articles R. 4214-22 et suivants : aération, températures, sécurité), plus l'accessibilité PMR et, pour les surfaces tertiaires assujetties, le décret tertiaire. Nous intégrons ces exigences dès l'APS : la mise en conformité coûte toujours moins cher en conception qu'en correction.
Le prix ferme couvre les travaux décrits au devis lot par lot, la coordination, les protections et la levée des réserves, pour un planning contractuel. Trois cas — et trois seulement — le font évoluer : une demande nouvelle de votre part, une découverte technique non décelable au diagnostic (amiante, réseaux non conformes cachés) ou une prescription du bailleur en cours de chantier. Chaque évolution est chiffrée et validée par écrit avant exécution : pas d'avenant surprise à la réception.
Vos bureaux à Lyon
Décrivez votre projet en quelques lignes : un space planner vous rappelle sous 48 h avec un premier avis et, après visite, un chiffrage ferme sous 72 h.
